토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 사려는 분이라면 실거주 의무 때문에 계약을 망설일 수 있습니다. 정부는 이런 주택의 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고, 세입자의 임대차 갱신기간도 인정하는 개정안을 발표했습니다.
다만 실거주 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 매수자는 정해진 무주택 요건을 갖춰야 하고, 세입자가 퇴거한 뒤 입주하면 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.
이번 내용은 2026년 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행 예정인 부동산 거래신고법 시행령 개정안입니다. 발행일 현재 아직 시행 전이므로 계약이나 신청 전 최종 시행 여부를 확인해 보셔야 합니다.
무엇이 달라지는지 먼저 살펴보세요
- 신청기한: 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지로 연장 예정
- 유예기간: 기존 임대차계약의 남은 기간에 더해 갱신계약 1회도 인정 예정
- 갱신 인정기간: 최대 2년
- 매수자 요건: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지
- 입주 후 의무: 2년 동안 실제 거주
실거주 유예는 어떤 제도인가요?
토지거래허가구역에서 일정한 주택을 거래하려면 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 주택을 사는 경우에는 허가받은 목적대로 직접 거주하는 것이 원칙입니다.
하지만 이미 세입자가 살고 있다면 매수자가 바로 입주하기 어렵습니다. 실거주 유예는 이런 경우 세입자의 임대차 기간이 끝날 때까지 매수자의 입주 시기를 늦춰 주는 예외조치입니다.
아무 주택이나 자동으로 유예되는 것은 아닙니다. 토지거래허가구역 안에 있고 현재 임대 중인 주택인지, 매수자와 계약이 정해진 요건을 갖추는지 관할 관청의 확인을 받아야 합니다.
신청할 수 있는 기간이 1년 늘어납니다
기존 특례는 2026년 12월 31일까지 신청할 수 있도록 한시적으로 운영될 예정이었습니다. 개정안이 계획대로 시행되면 신청기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 연장됩니다.
새로운 연장 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있을 예정입니다. 입법예고 과정이나 최종 공포 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 10월 1일 이후 관할 시·군·구청에 시행 여부를 확인한 뒤 진행해 보시면 좋습니다.
세입자의 갱신계약도 한 차례 인정됩니다
기존에는 주택을 살 당시 세입자에게 남아 있던 임대차계약 기간까지만 입주 유예를 인정했습니다. 세입자가 계약갱신을 원하면 매수자의 입주 시기와 충돌할 수 있었습니다.
개정안이 시행되면 기존 계약의 남은 기간에 더해 갱신계약 1회, 최대 2년까지 실거주 유예를 받을 수 있습니다. 세입자의 주거를 보호하면서 매수자가 바로 입주하기 어려운 문제를 줄이려는 조치입니다.
갱신계약을 여러 번 반복해 계속 유예할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 정부 발표에서 인정한 범위는 한 차례이므로 계약기간과 입주 예정일을 함께 계산해 보셔야 합니다.
매수자는 무주택 요건을 계속 갖춰야 합니다
실거주 유예 대상 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 제한됩니다. 중간에 주택을 소유한 사실이 있다면 대상이 되지 않을 수 있습니다.
무주택 여부를 판단하는 기준은 세대 구성이나 소유 형태에 따라 확인이 필요할 수 있습니다. 계약금을 지급하기 전에 관할 관청에 본인이 요건을 갖추는지 문의해 보시면 안전합니다.
입주한 뒤에는 2년간 거주해야 합니다
유예기간이 끝나 세입자가 퇴거하면 매수자가 입주해야 합니다. 입주 후에는 2년 동안 실제로 거주해야 하는 의무가 그대로 유지됩니다.
따라서 당장 거주할 생각 없이 투자 목적으로 주택을 사는 경우에 적용되는 제도가 아닙니다. 세입자의 계약 종료 시점과 본인의 이사 가능 시기를 미리 맞춰 보셔야 합니다.
등록임대주택 등은 신청 시점이 달라질 수 있습니다
조정대상지역의 매입임대아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나, 재건축·재개발 과정에서 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 있습니다. 이런 사유로 세제 혜택 적용 시점이 늦춰지면 실거주 유예 신청기간도 함께 조정될 예정입니다.
정부 발표에 따르면 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 기준 시점이 조정되는 경우, 해당 시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 할 계획입니다.
이 부분은 주택의 등록임대 여부와 정비사업 진행 단계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 해당되는 분은 관할 시·군·구청과 세무 전문가에게 각각 확인해 보시는 것이 좋습니다.
계약 전에 이 순서로 확인해 보세요
- 해당 주택이 현재 토지거래허가구역 안에 있는지 확인합니다.
- 등기부등본과 임대차계약서를 통해 소유관계와 세입자의 계약기간을 확인합니다.
- 본인이 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 요건을 갖추는지 확인합니다.
- 관할 시·군·구청의 토지거래허가 담당 부서에 유예 가능 여부와 준비서류를 문의합니다.
- 세입자의 갱신 가능성과 본인의 실제 입주일을 계약서에 분명하게 정리합니다.
부동산 중개인이 가능하다고 말했더라도 최종 허가 여부는 관할 관청에서 판단합니다. 허가나 유예를 받지 못했을 때의 계약금 처리까지 공인중개사와 확인하고, 중요한 내용은 말로만 듣지 말고 서면으로 남겨 두시면 좋습니다.
이 내용은 아직 시행 예정입니다
이 글은 2026년 9월 17일 국토교통부가 발표한 시행령 개정안을 기준으로 작성했습니다. 개정안은 입법예고와 후속 절차를 거쳐 2026년 10월 1일 시행될 예정입니다.
주택 계약은 금액이 크고 개인별 조건이 다릅니다. 계약이나 신청을 진행하기 전 국토교통부 또는 주택 소재지 관할 시·군·구청에서 최종 공포 내용과 적용 여부를 다시 확인해 보시기 바랍니다. 국토교통부 토지정책과 문의전화는 044-201-5276 또는 044-201-3402입니다. 자료 확인일: 2026년 9월 19일.