월세 부담은 줄이고 싶지만 전세보증금을 집주인에게 맡기는 것이 걱정됐다면 전월세 안심신탁을 살펴보시면 좋습니다. 주택도시보증공사, 줄여서 HUG가 전세금을 직접 관리하고 계약이 끝나면 임차인에게 돌려주는 새로운 방식입니다.
국토교통부와 HUG는 2026년 9월 22일 전월세 안심신탁센터를 출범시켰습니다. 당초 계획은 9월 중 모집공고, 10월 신청, 11월 계약, 12월부터 순차 입주입니다. 다만 정확한 접수일과 제출서류는 HUG의 개별 모집공고를 기준으로 확인해야 합니다.
먼저 현재 진행 상태를 확인해 보세요
- 9월 22일: HUG 전월세 안심신탁센터 출범
- 9월: 임대인·임차인 모집공고 예정
- 10월: 사업 참여 신청 예정
- 11월: HUG·임대인·임차인 3자 약정과 계약 예정
- 12월: 순차 입주와 임대인 수익 지급 예정
자료 확인 기준일인 9월 27일 현재 HUG 안심전세포털에는 전월세 안심신탁 소개, 모집공고 및 임대인 신청, 매물 안내, 임차인 정보 등록 메뉴가 마련돼 있습니다. 신청하기 전에는 해당 메뉴에 올라온 최신 공고의 접수기간과 대상 주택을 다시 확인해 보시면 좋습니다.
전월세 안심신탁은 어떻게 운영되나요?
일반적인 전세계약은 임차인이 집주인에게 전세보증금을 직접 지급합니다. 전월세 안심신탁은 HUG·임대인·임차인이 함께 계약하고, 임차인이 전세금을 HUG가 지정한 계좌에 예치하는 방식입니다.
- 임대인이나 임차인이 사업 참여를 신청합니다.
- HUG가 주택가격, 전세금 수준과 위반건축물 여부 등을 확인합니다.
- HUG·임대인·임차인이 3자 약정을 맺습니다.
- 임차인은 전세금을 HUG가 지정한 계좌에 예치합니다.
- HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 매달 약정수익을 지급합니다.
- 임대차계약이 끝나면 HUG가 임차인에게 전세금을 반환합니다.
쉽게 말하면 임차인은 전세로 거주하고, 임대인은 HUG를 통해 월세와 비슷한 정기수익을 받는 구조입니다. 집주인이 임차인의 전세금을 직접 보관하거나 운용하지 않는다는 점이 가장 큰 차이입니다.
누가 신청할 수 있나요?
국토교통부가 처음 발표한 기준에 따르면 임대인과 임차인 모두 소득이나 자산 제한 없이 참여를 신청할 수 있습니다. 법적으로 의무 가입하는 제도가 아니라 참여를 원하는 사람이 신청하는 사업입니다.
- 일반 임대인과 임차인이 신청할 수 있습니다.
- 주택 유형에 별도 제한을 두지 않는 것이 기본 방향입니다.
- 우선 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 시행할 예정입니다.
- 월세 주택뿐 아니라 보증부월세도 전세금으로 환산한 금액이 적정하면 참여할 수 있습니다.
- 위반건축물이거나 시세에 비해 전세금이 지나치게 높으면 참여가 제한될 수 있습니다.
신청 자격이 된다고 해서 모든 주택이 바로 승인되는 것은 아닙니다. 실제 참여 여부는 HUG의 주택 검증과 계약 조건 심사를 거쳐 결정됩니다.
임차인에게 어떤 도움이 되나요?
- 월세 대신 전세로 거주해 매달 나가는 주거비를 줄일 수 있습니다.
- HUG가 전세금을 관리하고 계약 종료 후 반환을 책임지는 구조입니다.
- 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증에 가입하지 않아도 돼 보증료 부담을 줄일 수 있습니다.
- 소득 등 대출요건을 충족하면 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 대출을 활용할 수 있습니다.
다만 전세대출을 받는다면 매달 이자를 내야 합니다. 실제 절감액은 전세금, 대출금액과 적용금리에 따라 달라지므로 현재 월세와 예상 대출이자를 직접 비교해 보는 것이 중요합니다.
월세보다 얼마나 줄어들까요?
국토교통부는 주택가격 3억 원, 전세금 2억 원인 주택을 예로 들었습니다. 보증금 1,000만 원과 월세 74만 원을 내던 임차인이 안심신탁을 이용해 전세대출을 받는 경우, 평균금리 3.97%를 적용하면 월 이자 부담이 약 53만 원으로 줄어드는 사례입니다.
이 계산에서는 월 주거비가 약 20만 원 줄고, 별도 보증에 가입하지 않아 연간 약 34만 원의 보증료를 아낄 수 있다고 안내했습니다. 이는 제도를 설명하기 위한 예시이며 모든 신청자에게 같은 금액이 적용되는 것은 아닙니다.
임대인에게는 어떤 장점이 있나요?
임대인은 임차인에게 월세를 직접 받는 대신 HUG로부터 전세금 운용에 따른 약정수익을 매달 지급받습니다. 공실이나 월세 연체에 대한 부담을 줄일 수 있다는 것이 정부가 안내한 장점입니다.
등록 임대사업자는 임대보증금반환보증 가입의무를 면제하는 방안도 추진되고 있습니다. 다만 임대인의 세제지원 내용과 수익률 등 세부 조건은 최종 공고와 계약서를 확인해야 합니다. 아직 확정되지 않은 혜택을 미리 받을 수 있다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
신청은 어디에서 하나요?
- HUG 안심전세포털에 접속합니다.
- ‘전월세 안심신탁 사업’ 메뉴를 선택합니다.
- 임대인은 ‘모집공고 및 임대인 신청’을 확인합니다.
- 임차인은 ‘전월세 안심신탁 매물 안내’와 ‘임차인 정보 등록’을 확인합니다.
- 최신 공고의 접수기간, 대상 주택과 준비서류를 확인한 뒤 신청합니다.
온라인 이용이 어렵다면 HUG 대표전화 1566-9009로 문의해 보시면 안내를 받을 수 있습니다. 사업 세부 내용은 HUG 전월세 안심신탁 담당부서 051-998-6821에서도 확인할 수 있습니다.
신청 전에 미리 확인할 내용
- 현재 보증금과 월세, 희망 전세금을 적어 두시면 상담이 편리합니다.
- 버팀목 또는 은행 전세대출을 이용할 수 있는지 미리 확인해 보시면 좋습니다.
- 대출금리뿐 아니라 중도상환 조건과 본인이 실제로 내는 월 이자를 계산해야 합니다.
- 대상 주택이 위반건축물인지, 전세금이 시세보다 지나치게 높지 않은지 확인합니다.
- 최종 수익률, 계약기간과 중도해지 조건은 약정서를 읽고 결정하는 것이 안전합니다.
기존 전세보증과는 무엇이 다른가요?
전세보증금반환보증은 임차인이 집주인에게 보증금을 지급한 뒤 돌려받지 못할 상황에 대비하는 보증상품입니다. 반면 전월세 안심신탁은 처음부터 전세금을 HUG가 관리하고 계약 종료 후 직접 반환하는 구조입니다.
이름이 비슷한 ‘안심전세 앱’도 다른 서비스입니다. 안심전세 앱은 주택시세와 임대인 보증사고 이력 등을 확인해 전세사기를 예방하는 서비스입니다. 전월세 안심신탁에 참여하려면 HUG 안심전세포털의 별도 사업 메뉴와 모집공고를 확인해야 합니다.
사칭 연락을 조심해 주세요
새 제도를 빌미로 계약금이나 보증금을 개인 계좌로 먼저 보내라고 요구하는 연락은 조심하는 것이 안전합니다. HUG의 심사와 3자 약정이 끝나기 전에 돈을 보내지 말고, 전세금은 반드시 계약서에 적힌 HUG 지정 계좌인지 확인한 뒤 입금해야 합니다.
- 문자에 적힌 주소를 바로 누르기보다 HUG 안심전세포털에 직접 접속합니다.
- 전화로 비밀번호, 인증번호나 원격제어 앱 설치를 요구하면 응하지 않는 것이 안전합니다.
- 계좌번호가 의심되면 입금하기 전에 1566-9009로 확인합니다.
마무리
전월세 안심신탁은 임차인의 전세금을 HUG가 관리해 보증금 반환 위험을 줄이고, 임대인에게는 매달 약정수익을 지급하는 새로운 계약 방식입니다. 임차인은 월세와 전세대출 이자를 비교하고, 임대인은 최종 수익률과 계약 조건을 확인한 뒤 참여 여부를 결정하면 됩니다.
현재는 센터가 문을 열고 신청 준비가 진행되는 단계입니다. 10월 신청을 준비하신다면 HUG의 최신 모집공고에서 접수일, 대상 주택과 서류를 다시 확인해 보시면 좋습니다.