전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 마음이 급해집니다. 새집의 잔금 날짜까지 다가오면 일단 이사부터 해야 할지 고민될 수 있습니다.
이럴 때 알아둘 제도가 임차권등기명령입니다. 보증금을 받지 못한 임차인이 이사한 뒤에도 기존 주택에 대한 권리를 지킬 수 있도록 법원에 신청하는 절차입니다.
가장 중요한 것은 등기 완료를 확인하는 일입니다
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 짐을 빼고 전입신고까지 옮기면 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
대항력은 집주인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
따라서 가능하면 법원에 신청만 하고 바로 이사하지 말고, 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 전출하고 이사하는 것이 안전합니다.
누가 신청할 수 있나요?
다음 두 조건을 모두 갖춘 임차인이 신청할 수 있습니다.
- 임대차계약이 끝났을 것
- 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것
전세뿐 아니라 보증금이 있는 월세 계약에도 이용할 수 있습니다. 계약기간이 아직 남아 있다면 원칙적으로 먼저 계약이 적법하게 종료되어야 합니다.
계약이 자동으로 연장된 묵시적 갱신 상태라면 해지 통보가 집주인에게 도달한 뒤 계약이 끝나는 시점을 따로 확인해야 합니다. 반환보증에 가입했다면 보증기관이 요구하는 계약 종료 통보 시기와 증거도 함께 확인해 보시면 좋습니다.
계약 종료 통보는 기록으로 남겨두세요
집주인에게 계약을 끝내겠다고 말로만 알리면 나중에 통보 시점을 두고 다툴 수 있습니다. 문자나 카카오톡을 보낼 때는 주소와 계약 종료일, 보증금 반환 요청을 분명히 적어두는 것이 좋습니다.
상대방이 문자를 확인하지 않거나 연락이 되지 않는다면 내용증명과 배달증명을 함께 이용하는 방법도 있습니다. 보낸 문자, 답변, 통화 녹음과 우편 영수증은 지우지 말고 보관해 두세요.
어느 법원에 신청하나요?
임차한 주택이 있는 지역을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 법원 민원실에 방문하거나 대한민국 법원 전자소송을 이용하는 방법이 있습니다.
온라인 신청이 익숙하지 않다면 먼저 관할법원 민원실에 전화해 담당 법원과 준비서류를 물어보시면 편합니다.
준비할 서류
사건에 따라 추가 서류가 필요할 수 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서
- 주택 등기사항증명서
- 주민등록초본 등 전입일을 확인할 수 있는 서류
- 확정일자를 확인할 수 있는 계약서나 증명자료
- 계약 종료를 통보한 문자·내용증명 등
- 보증금을 받지 못했다는 사실을 설명할 자료
- 주택 일부만 빌린 경우 해당 부분을 표시한 도면
건축물대장이나 등기부상 주거시설이 아닌 곳을 실제 주거용으로 사용했다면, 계약할 때부터 주거용으로 사용했다는 사진이나 그 밖의 자료가 추가로 필요할 수 있습니다.
신청한 뒤에는 무엇을 확인하나요?
- 법원의 보정명령이나 추가서류 요청이 있는지 확인합니다.
- 임차권등기명령 결정 여부를 확인합니다.
- 등기부등본을 다시 발급해 임차권등기가 기재됐는지 확인합니다.
- 등기가 완료된 뒤 전입신고를 옮기고 이사합니다.
- 보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행청구 절차를 진행합니다.
- 그래도 반환되지 않으면 지급명령이나 보증금 반환소송 등을 검토합니다.
법원의 결정을 받았다는 것과 등기부에 기재됐다는 것은 같은 시점이 아닐 수 있습니다. 반드시 최신 등기부등본에서 기재 완료를 확인해 주세요.
이미 이사했다면 신청할 수 없나요?
대법원은 임대차가 끝난 뒤 집을 비웠더라도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 이미 이사했다는 이유만으로 신청을 포기할 필요는 없습니다.
하지만 이사와 전출로 기존 대항력이나 우선변제권을 잃었다면, 나중에 임차권등기를 해도 잃어버린 권리가 이전 시점으로 되살아나는 것은 아닐 수 있습니다. 반환보증을 이용하는 경우에는 보증이행이 거절될 가능성도 있으므로 HUG 등 가입한 보증기관에 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다
주택임대차보호법에 따라 임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 비용을 별도의 민사소송으로 청구하거나 다른 채권과 상계하는 방법으로 행사할 수 있다고 판단했습니다.
신청 수수료, 송달료와 등기 관련 비용을 냈다면 영수증과 납부내역을 모두 보관해 두세요. 다만 자동으로 돌려받는 것은 아니며 별도 청구가 필요할 수 있습니다.
이것만은 기억해 두세요
- 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 경우 신청합니다.
- 가능하면 등기부 기재가 끝나기 전에 전출하거나 이사하지 않는 것이 안전합니다.
- 계약 종료 통보와 보증금 반환 요청은 문자·내용증명으로 남깁니다.
- 반환보증 가입자는 이사 전에 보증기관의 안내를 확인합니다.
- 임차권등기만으로 보증금이 자동 지급되는 것은 아닙니다.
보증금 문제는 집의 권리관계와 계약 종료 과정에 따라 대응 방법이 달라집니다. 혼자 판단하기 어렵다면 대한법률구조공단 국번 없이 132, 주택도시보증공사 1566-9009 또는 관할법원 민원실에 문의해 보시면 좋습니다.
이 글은 일반적인 임차권등기명령 제도를 쉽게 설명한 생활정보이며, 개별 사건에 대한 법률 판단을 대신하지 않습니다. 계약 내용, 전입·점유 상태, 확정일자, 선순위 권리와 반환보증 조건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전출이나 이사 전에는 법원·보증기관 또는 법률전문가에게 확인하시기 바랍니다. 자료 확인일: 2026년 8월 31일.