[작성자:] 쉬운라이프 편집팀

집 한 채만 가지고 계셔도 종합부동산세나 양도소득세 이야기가 나오면 걱정부터 되실 수 있습니다. 숫자와 세금 용어가 많아 어디부터 봐야 할지 막막하기도 합니다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택자의 세금과 관련된 변화가 담겼습니다. 핵심은 실제로 거주하는 집은 보호하고, 양도세 공제는 보유기간보다 거주기간을 더 중요하게 본다는 것입니다.

다만 먼저 꼭 알아두실 점이 있습니다. 이번 내용은 정부가 발표한 개편안입니다. 국회 심의와 법률 개정이 남아 있어 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 지금 당장 내 세금이 아래 내용대로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

먼저 세 가지만 기억해 두시면 됩니다

• 거주용 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올리는 안입니다.
• 1세대 1주택 양도세 공제는 앞으로 보유기간보다 실제 거주기간이 더 중요해지는 방향입니다.
• 아직 확정된 법률이 아니므로 집을 팔거나 옮기기 전에는 최종 개정 내용과 본인의 조건을 다시 확인해야 합니다.

종부세 기본공제 14억 원은 무슨 뜻인가요?

종합부동산세는 일정 금액을 넘는 주택이나 토지를 보유했을 때 내는 세금입니다. 줄여서 종부세라고 부릅니다.

현재 거주용 1세대 1주택자의 주택분 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원입니다. 정부 개편안은 이를 공시가격 14억 원으로 올리는 내용입니다.

정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명했습니다. 하지만 공시가격과 실제 매매가격은 같은 금액이 아닙니다. 지역과 주택에 따라 차이가 있으므로, 시세가 20억 원이라고 해서 무조건 종부세가 없다고 단정하시면 곤란합니다.

구분	현행	정부 개편안
거주용 1세대 1주택	공시가격 12억 원 기본공제	공시가격 14억 원 기본공제
정부가 설명한 시가 수준	–	약 20억 원
주의할 점	시가가 아니라 공시가격을 기준으로 살펴봐야 합니다.

예를 들어 본인이 실제로 거주하는 한 채의 공시가격이 13억 원이라면, 현행 12억 원 기준과 개편안의 14억 원 기준에서 과세 대상 여부가 달라질 가능성이 있습니다. 다만 공동명의인지, 다른 주택이나 주택 부속토지를 보유했는지 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

한 채만 있으면 모두 14억 원을 공제받나요?

그렇지는 않습니다. 개편안은 한 채를 보유했는지만 보지 않고 실제로 거주하는 집인지도 구분합니다.

• 거주용 1주택: 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 올리는 안
• 거주하지 않는 1주택: 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 안
• 그 외 주택 보유: 거주용 주택의 가액 비중을 반영해 기본공제를 계산하는 안

따라서 집이 한 채라는 사실만으로 판단하기보다 주민등록과 실제 거주 여부까지 함께 살펴보셔야 합니다.

양도세는 거주기간이 더 중요해집니다

양도소득세는 집을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금입니다. 집을 오래 보유했거나 실제로 오래 거주한 경우에는 일정 금액을 빼주는 장기보유특별공제가 있습니다.

정부 개편안은 1세대 1주택자의 공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 단계적으로 바꾸는 내용입니다.

적용 예정 시기	거주기간 공제	보유기간 공제	최대 공제와 한도
2027년	연 4%	연 4%	10년 최대 80%, 공제액 한도 없음
2028년	연 6%	연 2%	10년 최대 80%, 공제액 20억 원 한도
2029년 이후	연 8%	없음	10년 최대 80%, 공제액 10억 원 한도

쉽게 말씀드리면, 앞으로는 집을 오래 가지고만 있던 경우보다 그 집에서 오래 생활한 경우가 공제에 더 유리해지는 방향입니다.

내 경우에는 어떻게 달라질까요?

10년 보유하고 10년 거주한 경우

실제로 오래 거주한 1주택자는 개편 이후에도 최대 80%의 공제율을 적용받는 구조입니다. 다만 2028년부터는 공제받을 수 있는 금액 자체에 한도가 생길 예정입니다.

10년 보유했지만 거의 거주하지 않은 경우

보유기간만 길고 거주기간이 짧다면 공제 폭이 줄어들 수 있습니다. 특히 정부안대로라면 2029년부터는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 계산하게 됩니다.

양도차익이 큰 고가주택인 경우

공제율이 최대 80%이더라도 공제받을 수 있는 금액에 한도가 생깁니다. 개편안은 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원의 공제액 한도를 제시했습니다.

여기에서 20억 원과 10억 원은 집값 자체의 한도가 아니라 장기보유특별공제로 빼주는 금액의 한도입니다. 집값 기준으로 오해하지 않으셔도 됩니다.

오래 거주한 1주택자를 위한 내용도 있습니다

개편안에는 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도세 기본공제를 늘리는 내용도 담겼습니다. 양도가액 30억 원 이하 주택을 대상으로 기본공제를 현행 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대하는 안입니다.

거주기간이 길수록 공제가 커지는 구조이지만, 실제 적용 방식은 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다. 집을 팔기 전에 예상 세액을 따로 계산해 보시는 것이 안전합니다.

65세 이상 1주택자의 이주 지원안도 살펴보세요

수도권 주택에서 오래 거주하다가 비수도권으로 옮기려는 고령자를 위한 한시적 감면안도 포함됐습니다.

• 대상: 65세 이상 1주택자
• 조건: 수도권 주택에서 5년 이상 거주한 뒤 그 집을 처분하고 비수도권으로 이주
• 2027년: 양도세 50% 감면, 최대 5억 원 한도
• 2028년: 양도세 30% 감면, 최대 3억 원 한도

이 내용도 아직 정부 개편안 단계입니다. 나이, 거주기간, 집을 판 날짜와 새 주소로 옮긴 시기 등 구체적인 요건이 중요하므로 실제 매매 계약 전에는 반드시 다시 확인해 보시면 좋습니다.

지금 바로 무엇을 확인하면 될까요?

1. 공시가격을 확인합니다. 주변에서 말하는 시세가 아니라 내 주택의 공시가격을 살펴보시면 됩니다.
2. 세대의 주택 보유 현황을 확인합니다. 배우자의 주택, 상속주택, 일시적 2주택 등이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.
3. 실제 거주기간을 정리합니다. 주민등록초본과 실제 거주 자료를 함께 챙겨두시면 도움이 됩니다.
4. 취득일과 예상 양도일을 확인합니다. 어느 해에 파느냐에 따라 적용 규정이 달라질 수 있습니다.
5. 계약 전에 예상 세액을 확인합니다. 국세청 홈택스의 모의계산을 이용하거나 세무 전문가에게 상담해 보시면 좋습니다.

자주 묻는 질문

2026년 종부세부터 14억 원 공제가 적용되나요?

아직 그렇게 확정된 것은 아닙니다. 국세청의 현재 안내는 1세대 1주택자 기본공제를 12억 원으로 설명하고 있습니다. 14억 원은 정부가 발표한 개편안이므로 국회 심의 결과와 시행 시기를 확인해야 합니다.

시세 20억 원이면 종부세가 무조건 없나요?

무조건 그렇지는 않습니다. 정부가 말한 시가 약 20억 원은 공시가격 14억 원에 대한 대략적인 설명입니다. 실제 공시가격과 거주 여부, 주택 수, 명의에 따라 달라질 수 있습니다.

오래 보유했으면 양도세 공제를 그대로 받을 수 있나요?

개편안대로 시행되면 보유기간만큼이나 실제 거주기간이 중요해집니다. 오래 보유했어도 거주기간이 짧다면 지금보다 공제가 줄어들 수 있습니다.

마지막으로 꼭 기억해 두실 내용

• 이번 내용은 2026년 정부 세제개편안이며 아직 확정 법률이 아닙니다.
• 거주용 1주택 종부세 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올리는 안입니다.
• 양도세 장기보유특별공제는 보유 중심에서 거주 중심으로 바뀌는 방향입니다.
• 공시가격 14억 원과 시세 14억 원은 같은 뜻이 아닙니다.
• 집을 팔거나 이사하기 전에는 최종 법률과 개인별 예상 세액을 다시 확인하셔야 합니다.

세금은 집의 명의와 보유기간, 실제 거주기간에 따라 결과가 크게 달라집니다. 서둘러 결정하지 않으셔도 괜찮습니다. 먼저 내 주택의 공시가격과 거주기간을 정리한 뒤, 최종 개정 내용을 확인하고 차근차근 판단해 보시면 좋겠습니다.

정부 발표 내용은 대한민국 정책브리핑 2026 세제개편안에서 확인하실 수 있습니다. 현재 종부세 제도는 국세청 종합부동산세 안내를 함께 살펴보시면 좋습니다.

---

이 글은 재정경제부의 2026년 세제개편안과 국세청의 현행 종합부동산세 안내를 바탕으로 작성했습니다. 정부 개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으며, 개인별 세액은 주택 수·명의·공시가격·취득일·거주기간 등에 따라 달라집니다. 중요한 매매 결정 전에는 국세청 또는 세무 전문가에게 확인해 보시기 바랍니다. 자료 확인일: 2026년 8월 21일.