[작성자:] 쉬운라이프 편집팀

토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 사려는 분이라면 실거주 의무 때문에 계약을 망설일 수 있습니다. 정부는 이런 주택의 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고, 세입자의 임대차 갱신기간도 인정하는 개정안을 발표했습니다.

다만 실거주 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 매수자는 정해진 무주택 요건을 갖춰야 하고, 세입자가 퇴거한 뒤 입주하면 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.

이번 내용은 2026년 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행 예정인 부동산 거래신고법 시행령 개정안입니다. 발행일 현재 아직 시행 전이므로 계약이나 신청 전 최종 시행 여부를 확인해 보셔야 합니다.

무엇이 달라지는지 먼저 살펴보세요

• 신청기한: 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지로 연장 예정
• 유예기간: 기존 임대차계약의 남은 기간에 더해 갱신계약 1회도 인정 예정
• 갱신 인정기간: 최대 2년
• 매수자 요건: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지
• 입주 후 의무: 2년 동안 실제 거주

실거주 유예는 어떤 제도인가요?

토지거래허가구역에서 일정한 주택을 거래하려면 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 주택을 사는 경우에는 허가받은 목적대로 직접 거주하는 것이 원칙입니다.

하지만 이미 세입자가 살고 있다면 매수자가 바로 입주하기 어렵습니다. 실거주 유예는 이런 경우 세입자의 임대차 기간이 끝날 때까지 매수자의 입주 시기를 늦춰 주는 예외조치입니다.

아무 주택이나 자동으로 유예되는 것은 아닙니다. 토지거래허가구역 안에 있고 현재 임대 중인 주택인지, 매수자와 계약이 정해진 요건을 갖추는지 관할 관청의 확인을 받아야 합니다.

신청할 수 있는 기간이 1년 늘어납니다

기존 특례는 2026년 12월 31일까지 신청할 수 있도록 한시적으로 운영될 예정이었습니다. 개정안이 계획대로 시행되면 신청기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 연장됩니다.

새로운 연장 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있을 예정입니다. 입법예고 과정이나 최종 공포 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 10월 1일 이후 관할 시·군·구청에 시행 여부를 확인한 뒤 진행해 보시면 좋습니다.

세입자의 갱신계약도 한 차례 인정됩니다

기존에는 주택을 살 당시 세입자에게 남아 있던 임대차계약 기간까지만 입주 유예를 인정했습니다. 세입자가 계약갱신을 원하면 매수자의 입주 시기와 충돌할 수 있었습니다.

개정안이 시행되면 기존 계약의 남은 기간에 더해 갱신계약 1회, 최대 2년까지 실거주 유예를 받을 수 있습니다. 세입자의 주거를 보호하면서 매수자가 바로 입주하기 어려운 문제를 줄이려는 조치입니다.

갱신계약을 여러 번 반복해 계속 유예할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 정부 발표에서 인정한 범위는 한 차례이므로 계약기간과 입주 예정일을 함께 계산해 보셔야 합니다.

매수자는 무주택 요건을 계속 갖춰야 합니다

실거주 유예 대상 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 제한됩니다. 중간에 주택을 소유한 사실이 있다면 대상이 되지 않을 수 있습니다.

무주택 여부를 판단하는 기준은 세대 구성이나 소유 형태에 따라 확인이 필요할 수 있습니다. 계약금을 지급하기 전에 관할 관청에 본인이 요건을 갖추는지 문의해 보시면 안전합니다.

입주한 뒤에는 2년간 거주해야 합니다

유예기간이 끝나 세입자가 퇴거하면 매수자가 입주해야 합니다. 입주 후에는 2년 동안 실제로 거주해야 하는 의무가 그대로 유지됩니다.

따라서 당장 거주할 생각 없이 투자 목적으로 주택을 사는 경우에 적용되는 제도가 아닙니다. 세입자의 계약 종료 시점과 본인의 이사 가능 시기를 미리 맞춰 보셔야 합니다.

등록임대주택 등은 신청 시점이 달라질 수 있습니다

조정대상지역의 매입임대아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나, 재건축·재개발 과정에서 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 있습니다. 이런 사유로 세제 혜택 적용 시점이 늦춰지면 실거주 유예 신청기간도 함께 조정될 예정입니다.

정부 발표에 따르면 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 기준 시점이 조정되는 경우, 해당 시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 할 계획입니다.

이 부분은 주택의 등록임대 여부와 정비사업 진행 단계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 해당되는 분은 관할 시·군·구청과 세무 전문가에게 각각 확인해 보시는 것이 좋습니다.

계약 전에 이 순서로 확인해 보세요

1. 해당 주택이 현재 토지거래허가구역 안에 있는지 확인합니다.
2. 등기부등본과 임대차계약서를 통해 소유관계와 세입자의 계약기간을 확인합니다.
3. 본인이 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 요건을 갖추는지 확인합니다.
4. 관할 시·군·구청의 토지거래허가 담당 부서에 유예 가능 여부와 준비서류를 문의합니다.
5. 세입자의 갱신 가능성과 본인의 실제 입주일을 계약서에 분명하게 정리합니다.

부동산 중개인이 가능하다고 말했더라도 최종 허가 여부는 관할 관청에서 판단합니다. 허가나 유예를 받지 못했을 때의 계약금 처리까지 공인중개사와 확인하고, 중요한 내용은 말로만 듣지 말고 서면으로 남겨 두시면 좋습니다.

이 내용은 아직 시행 예정입니다

이 글은 2026년 9월 17일 국토교통부가 발표한 시행령 개정안을 기준으로 작성했습니다. 개정안은 입법예고와 후속 절차를 거쳐 2026년 10월 1일 시행될 예정입니다.

주택 계약은 금액이 크고 개인별 조건이 다릅니다. 계약이나 신청을 진행하기 전 국토교통부 또는 주택 소재지 관할 시·군·구청에서 최종 공포 내용과 적용 여부를 다시 확인해 보시기 바랍니다. 국토교통부 토지정책과 문의전화는 044-201-5276 또는 044-201-3402입니다. 자료 확인일: 2026년 9월 19일.

2026년 추석 연휴는 9월 24일부터 27일까지입니다. 이 기간에 주택연금 지급일이나 대출 만기일, 카드대금 납부일이 들어 있다면 평소와 처리 날짜가 달라집니다.

주택연금은 연휴 전에 먼저 지급될 수 있고, 카드대금과 공과금은 연휴 뒤에 출금될 수 있습니다. 날짜를 모르고 계좌 잔액을 옮기면 출금이 되지 않을 수 있으므로 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.

아래 내용은 원래 지급일·납부일·만기일이 9월 24일부터 27일 사이에 있는 경우에 해당합니다. 모든 금융상품의 날짜가 바뀌는 것은 아닙니다.

추석 금융거래 날짜를 한눈에 확인하세요

확인할 금융거래	2026년 처리 날짜	알아둘 내용
주택연금 지급	9월 23일	연휴 중 지급일이 오는 고객은 연휴 전에 미리 지급
대출 만기	9월 28일	연체이자 없이 자동 연장
카드대금 납부	9월 28일	연체료 없이 납부계좌에서 자동 출금
보험료·통신료·공과금	9월 28일	원칙적으로 연휴 뒤 출금
예금 만기	9월 28일	연휴 기간 이자를 포함해 지급
주식 매도대금	9월 28~30일	매도일에 따라 지급일이 연휴 뒤로 밀릴 수 있음

각 상품의 계약이나 별도 약정에 따라 실제 날짜가 다를 수 있습니다. 중요한 돈이라면 거래 금융회사에 한 번 더 확인해 보시면 좋습니다.

주택연금은 누가 9월 23일에 받나요?

한국주택금융공사는 추석 연휴 중 주택연금 지급일이 오는 고객에게 9월 23일 연금을 미리 지급할 계획입니다.

평소 지급일이 연휴와 관계없는 분은 기존 일정이 그대로 적용될 수 있습니다. 본인의 원래 주택연금 지급일이 9월 24~27일에 해당하는지 먼저 확인해 보시면 됩니다.

9월 23일에 입금이 확인되지 않거나 지급계좌를 최근 변경했다면 한국주택금융공사 또는 거래 금융회사에 문의해 보시는 것이 좋습니다.

대출 만기일이 연휴 중이면 어떻게 되나요?

은행·보험·저축은행·카드회사 등의 대출 만기일이 추석 연휴 중이라면 연체이자 없이 9월 28일로 자동 연장됩니다.

연휴 때문에 만기일이 미뤄진 경우이므로 9월 24~27일 사이에 갚지 못했다고 바로 연체로 처리되는 것은 아닙니다. 다만 상품별 약정이 다를 수 있으므로 만기 연장 안내 문자나 금융회사 앱의 대출 상세 화면을 확인해 보시면 좋습니다.

대출금을 연휴 전에 미리 갚으려면 영업점 운영시간과 중도상환 가능 여부를 금융회사에 먼저 문의하시면 됩니다.

카드대금은 9월 28일에 출금됩니다

신용카드 대금 납부일이 9월 24일부터 27일 사이에 있다면 연체료 없이 9월 28일 납부계좌에서 자동 출금될 예정입니다.

따라서 9월 28일 아침에는 카드대금을 낼 수 있는 잔액을 계좌에 남겨두는 것이 안전합니다. 여러 장의 카드를 사용한다면 카드사마다 결제계좌와 청구 금액이 맞는지 따로 확인해 보시면 좋습니다.

연휴 중 카드대금이 빠져나가지 않았다고 직접 송금하거나 같은 금액을 다시 납부하기보다는, 카드사 앱이나 고객센터에서 예정된 출금일을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

보험료·통신료·공과금 출금일도 바뀌나요?

보험료, 휴대전화 요금, 전기·가스·수도요금 같은 공과금의 자동납부일이 연휴 중이라면 원칙적으로 9월 28일에 출금됩니다.

다만 요금을 청구하는 기관과 납부자 사이에 별도 약정이 있으면 다른 영업일에 출금될 수 있습니다. 고지서나 자동납부 안내 문자에 날짜가 따로 적혀 있다면 그 날짜를 우선 확인해야 합니다.

예금 만기가 연휴 중이면 언제 받나요?

예금 만기일이 추석 연휴 중이라면 금융회사는 연휴 기간의 이자까지 포함해 9월 28일 만기금을 지급할 계획입니다.

상품에 따라 고객이 요청하면 9월 23일 미리 받을 수도 있습니다. 하지만 일부 상품은 조기 지급이 되지 않을 수 있으므로 연휴 전에 돈이 필요하다면 거래 금융회사에 먼저 확인해 보셔야 합니다.

주식 매도대금은 바로 들어오지 않을 수 있습니다

국내 주식과 상장지수펀드인 ETF는 일반적으로 매도한 날 바로 돈을 받지 않고 결제 절차를 거칩니다. 매도대금 지급일이 추석 연휴와 겹치면 9월 28일부터 30일 사이로 밀릴 수 있습니다.

예를 들어 9월 23일 주식을 매도하면 원래 9월 25일 받을 돈을 9월 29일에 받게 됩니다. 연휴에 쓸 돈이 필요하다면 매도대금이 실제 계좌로 들어오는 날짜까지 계산해야 합니다.

해외주식은 거래 국가의 휴장일과 증권사 처리 방식이 달라질 수 있습니다. 이용하는 증권사의 연휴 공지나 해외주식 상담창구를 확인해 보시면 좋습니다.

부동산 잔금이나 큰돈을 보내야 한다면 미리 준비하세요

추석 연휴 중에는 은행 영업점 이용과 일부 국가 간 송금이 원활하지 않을 수 있습니다. 부동산 잔금, 전세금, 사업대금처럼 큰돈을 보내야 한다면 연휴 전에 준비하는 것이 안전합니다.

• 필요한 돈을 미리 계좌에 준비합니다.
• 인터넷·모바일뱅킹의 1회 및 하루 이체한도를 확인합니다.
• 받는 사람의 계좌번호와 예금주를 다시 확인합니다.
• 외화송금은 거래 은행에 처리 가능 날짜를 문의합니다.
• 펀드 환매금이나 보험금은 지급까지 필요한 영업일을 확인합니다.

금융위원회는 실손보험금은 통상 3영업일 전, 국내투자펀드는 통상 3~4영업일 전에 신청할 필요가 있다고 안내했습니다. 상품마다 다르므로 실제 일정은 해당 금융회사에 확인해야 합니다.

명절 사칭 문자도 조심하세요

명절 전후에는 택배 배송, 교통법규 위반 범칙금, 공공기관 지원금 안내를 가장한 문자사기가 늘어날 수 있습니다.

• 출처가 불분명한 문자의 인터넷 주소를 누르지 않습니다.
• 카드대금이나 공과금 납부를 이유로 앱 설치를 요구하면 중단합니다.
• 계좌 비밀번호와 문자 인증번호는 누구에게도 알려주지 않습니다.
• 출금 날짜는 문자 속 번호가 아니라 카드사·은행의 공식 앱이나 대표번호로 확인합니다.

연휴 전에 확인할 세 가지

• 9월 23일: 연휴 중 지급일이 오는 주택연금 조기 지급과 일부 예금 만기금 조기 수령을 확인합니다.
• 9월 28일: 대출 만기, 카드대금과 공과금 출금에 필요한 계좌 잔액을 확인합니다.
• 주식·펀드·보험금: 실제 돈이 들어오는 날짜가 연휴 뒤로 밀리지 않는지 확인합니다.

추석 장보기 할인과 교통 혜택은 2026 추석 장보기·온누리 환급·고속도로 혜택 안내에서 확인하실 수 있습니다. 전통시장 점포 운영자금이 필요하다면 추석 전통시장 상인 소액대출 안내도 함께 살펴보시면 좋습니다.

세부 일정과 예외사항은 금융위원회의 2026년 추석 금융이용 공식 안내에서 다시 확인하실 수 있습니다.